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TELLO, C., VEGA, J. - Cinco pautas para promover la residencia, Centro Histórico de Quito, eje 24 de Mayo. pp. 63-79 ISSN:1390-5007
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Christian Andrés Tello Navarrete,
2
Julio Vega Betancourt
1
Universidad Central del Ecuador, Quito, Ecuador. cristian_tello_navarrete@hotmail.com.
ORCID: 0009-0004-4487-9237
2
Universidad Central del Ecuador, Quito, Ecuador. julioluvb@gmail.com. ORCID: 0000-0002-4618-0321
Cinco pautas para promover la residencia,
Centro Histórico de Quito, eje 24 de Mayo
Five guidelines to promote residency, Historic Center of Quito,
axis 24 de Mayo
EÍDOS N
o
23
Revista Cientíca de Arquitectura y Urbanismo
ISSN: 1390-5007
revistas.ute.edu.ec/index.php/eidos
Recepción: 05, 11, 2023 - Aceptación: 24, 11, 2023 - Publicado: 01, 01, 2024
Resumen:
Este estudio investiga la evolución histórica y los de-
safíos contemporáneos de la Avenida 24 de Mayo, en
Quito, Ecuador, una área que ha sido testigo de cam-
bios signicativos a lo largo de los años. Inicialmente
conocida como la quebrada de Ullaguangua-huayco,
y rebautizada como Jerusalén en el siglo XVII, esta vía
sirvió como fuente de abastecimiento de agua y marcó
el límite sur de la ciudad hasta nales del siglo XX.
A partir de la década de 1930, la zona experimentó
procesos de migración, tugurización, segregación so-
cial y desafíos, como la inseguridad, la prostitución y
la informalidad, problemáticas que persisten en la ac-
tualidad. El municipio implementó intervenciones con
el objetivo de “integrar” esta área al Centro Histórico
de Quito, designado Patrimonio de la Humanidad en
1987. Sin embargo, muchas de estas iniciativas han
delineado una frontera evidente entre el centro turísti-
co-comercial y los barrios circundantes.
Además, equipamientos de gran escala como el Mer-
cado de San Roque, el expenal García Moreno y la
exterminal terrestre Cumandá, han contribuido de
manera indirecta a la disminución del uso residencial,
incentivando una mayor actividad comercial, especial-
mente informal, en la Avenida 24 de Mayo.
Esta investigación destaca, que las políticas centradas
exclusivamente en la preservación patrimonial no han
abordado de manera efectiva los problemas sociales
arraigados en la zona. La percepción de inseguridad
ha aumentado y la actividad comercial en ciertas ca-
lles ha experimentado declives notables.
Se plantea una propuesta que se enfoca en promo-
ver la residencia mixta y la inclusión social, como base
para revitalizar el tejido social del sector. Buscamos
fomentar un sentido de identidad y cuidado de los
inmuebles y del espacio público, a través de las ex-
periencias cotidianas de los residentes. Esta investi-
gación presenta cinco pautas concretas, que aprove-
chan la inuencia de la estación del metro de Plaza
de San Francisco y la implementación de una estación
de transferencia bajo el Boulevard de la 24 de Mayo.
Estas pautas incluyen la creación de un deicomiso y
un operador urbano, el control de plusvalías, la trans-
ferencia de recursos, la mejora del espacio público y
la normativa, todo ello con el objetivo de beneciar a la
población más vulnerable.
Este escrito analiza la historia y los retos actuales de
la Avenida 24 de Mayo, y presenta una propuesta in-
tegral que combina aspectos sociales y urbanísticos
para su revitalización. Se busca mejorar la calidad de
vida de los residentes y fortalecer la cohesión social
en el área.
Palabras clave: Quito; Avenida 24 de mayo; transfor-
mación urbana; gentricación.
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1. INTRODUCCIÓN
La quebrada de Ullaguangua-
huayco, cuyo signicado es “río de galli-
nazos”, fue renombrada por los españoles
como Jerusalén, a inicios del siglo XVII,
tiempo en el cual abastecía de agua a va-
rios sectores del Quito antiguo y congu-
raba el límite físico de la ciudad hacia el
sur hasta nales del siglo XX (Marín, 2003).
Esta quebrada fue rellenada y canalizada
en el año de 1922, cuando nació la Av. 24
de Mayo, nuestro objeto de estudio.
El sector ha estado inmerso, des-
de 1930, en procesos de migración, tu-
gurización, segregación social, desigual-
dades económicas y conictos sociales
relacionados con inseguridad, prostitu-
ción e informalidad, los cuales son recu-
rrentes hasta la actualidad. Frente a estas
problemáticas, el municipio ha desarro-
llado varias intervenciones que tuvieron
como objetivo “integrar” este espacio a
las dinámicas del Centro Histórico (CHQ),
declarado como Patrimonio Cultural de la
Humanidad en 1987.
Los proyectos de intervención en
el espacio público, los equipamientos de
gran escala y las trasformaciones socioe-
conómicas nacionales, que tuvieron inje-
rencia en el desarrollo de Quito, afectaron
directa e indirectamente a la 24 de Mayo.
Los proyectos de espacio público con im-
pacto directo en el sector tuvieron como
objetivo mejorar la imagen urbana y vincu-
lar el sector con las dinámicas planica-
das para el Centro Histórico; sin embargo,
marcaron claramente una frontera entre el
centro turístico-comercial (núcleo central)
y los barrios tradicionales que rodean el
mismo (área de amortiguamiento).
Por otro lado, los equipamientos
de escala zonal o de ciudad como el Mer-
cado de San Roque, el expenal García
Moreno y la exterminal terrestre Cumandá,
contribuyeron indirectamente en reducir el
uso residencial, puesto que, su presencia
y funcionamiento incrementó notablemen-
te la actividad comercial principalmente la
informal, en la 24 de Mayo. Cabe recalcar
que el desplazamiento del uso residencial
y su conformación como centros comer-
ciales y turísticos es una constante en va-
rios centros históricos del mundo.
Las políticas exclusivamente patri-
moniales no han considerado al tejido so-
cial del sector, arraigando en el territorio
los conictos heredados desde mediados
addressed the entrenched social problems in the
area. The perception of insecurity has increased, and
commercial activity in certain streets has signicantly
declined.
A proposal is put forth that focuses on promoting
mixed residency and social inclusion as the basis for
revitalizing the social fabric of the sector. The goal is
to foster a sense of identity and care for properties
and public spaces through the daily experiences
of residents. This research presents ve specic
guidelines that leverage the inuence of the Plaza de
San Francisco metro station and the implementation of
a transfer station under Boulevard de la 24 de Mayo.
These guidelines include the creation of a trust and
an urban operator, the control of land value increases,
resource transfer, public space enhancement, and
regulation, all with the aim of beneting the most
vulnerable population.
This writing analyzes the history and current challenges
of Avenida 24 de Mayo, presenting a comprehensive
proposal that combines social and urban aspects for its
revitalization. The aim is to improve the quality of life for
residents and strengthen social cohesion in the area.
Keywords: Quito; 24 de Mayo Avenue; urban
transformation; gentrication.
Abstract:
This study investigates the historical evolution and
contemporary challenges of Avenida 24 de Mayo in
Quito, Ecuador, an area that has witnessed signicant
changes over the years. Initially known as Quebrada
de Ullaguangua-huayco and renamed Jerusalem in
the 17th century, this thoroughfare served as a water
source and marked the southern boundary of the city
until the late 20th century.
Starting in the 1930s, the area underwent processes
of migration, slumication, social segregation, and
challenges such as insecurity, prostitution, and
informality, issues that persist today. The municipality
implemented interventions with the aim of “integrating”
this area into Quito’s Historic Center, designated a
UNESCO World Heritage site in 1987. However, many
of these initiatives have created a clear divide between
the tourist-commercial center and the surrounding
neighborhoods.
Furthermore, large-scale facilities such as the San
Roque Market, the former García Moreno Penitentiary,
and the former Cumanda Bus Terminal have indirectly
contributed to the decline in residential use, promoting
increased commercial activity, especially informal, on
Avenida 24 de Mayo.
This research emphasizes that policies exclusively
focused on heritage preservation have not effectively
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del siglo XXI. La 24 de mayo se ha con-
vertido en el receptor de ciudadanos que
son: mendigos, prostitutas, comerciantes
informales, entre otros. La percepción de
inseguridad es notable, así como la dis-
minución de actividad comercial constan-
te en los ejes longitudinales de las calles
Venezuela, García Moreno, Benalcázar,
Cuenca e Imbabura.
Frente a esta realidad, la propues-
ta se enfoca en promover la residencia
mixta y la inclusión social para conformar
o recongurar el tejido social del sector,
entendiendo que es imperfecto, heterogé-
neo e informal. El objetivo es generar reco-
nocimiento, identicación y cuidado tanto
de los inmuebles como del espacio públi-
co, a partir de las experiencias cotidianas
de sus moradores y no formar escenogra-
fías perfectas exclusivas para el consumo
turístico.
En este contexto, se exponen cin-
co pautas que permitirán concretar la
propuesta, con el aprovechamiento de la
inuencia de la estación del metro de Pla-
za de San Francisco, única en el Centro
Histórico de Quito (CHQ), y la implemen-
tación de la estación de transferencia
bajo el Boulevard de la 24 de Mayo. Se
consideran herramientas e instrumentos
de planicación territorial expuestos en
la Ley Orgánica de Ordenamiento Terri-
torial, Uso y Gestión de Suelo (Lootugs),
que deben ser aplicados en el territorio
a través del Plan de Uso y Gestión del
Suelo (PUGS), con referencia al modelo
territorial deseado, dispuesto en el Plan
Metropolitano de Desarrollo y Ordena-
miento Territorial (Pmdot).
Las pautas se denieron co la iden-
ticación de deciencias y potencialidades
en la 24 de Mayo, las cuales abordan as-
pectos de: creación de un deicomiso y de
un operador urbano; control de plusvalías
mediante anuncio de proyecto y adquisi-
ción preferente; transferencia de recursos
generados por la cesión onerosa de de-
rechos, identicación de beneciarios y
participación ciudadana; espacio público,
equipamientos y normativa para organizar
y redistribuir los recursos económicos ge-
nerados por la planicación urbanística en
favor de la población más vulnerable.
2. REFERENCIA HISTÓRICA
Y PRESENTE DE LA 24 DE MAYO
2.1 Boulevard de la 24 de Mayo desde su
construcción hasta 1980
La Plaza de San Francisco y la
quebrada Jerusalén (actual Av. 24 de
Mayo) han tenido estrechas relaciones
sociales y ambientales, las cuales hacen
referencia al centro de intercambio comer-
cial más importante del siglo XV, denomi-
nado el “tianguez”, que estaba ubicado al
sur de la ciudad (Terán, 1992, p. 68); así
mismo, la pileta de la Plaza de San Fran-
cisco, que era un elemento simbólico y
fuente de agua en el Quito antiguo, fue el
punto de abastecimiento doméstico y de
otras tantas actividades que requieren de
este valioso líquido. Al lugar acudían los
mitayos con grandes vasijas de barro para
envasar el agua que uía mediante un ca-
nal proveniente de la quebrada Jerusalén,
que atravesaba por los alrededores del
convento (Ospina, 1992, p. 117).
Como antecedente, es importan-
te resaltar la importancia de las quebra-
das en la consolidación de la morfología
urbana de la ciudad, considerando que
Quito y Ambato son las únicas ciudades
ecuatorianas “de quebrada”, un tipo au-
sente de toda catalogación de ciudades
del mundo, las cuales, por lo general, son
ciudades de colina o planicie. La topo-
grafía irregular dispuesta por la cordillera
occidental y las quebradas dicultaron el
trazado español de la ciudad. Los islotes
naturales de plano horizontal fueron apro-
vechados para la planicación de plazas
(entre ellas San Francisco) y la fundación
de la ciudad a través de una distribución
estratégica (Marín, 2003). De manera par-
ticular, la quebrada Jerusalén delimitaba
la ciudad hacia el sur y se convirtió en un
componente estructurante de la misma.
Entre los siglos XIX y XX el Quito
republicano experimentó cambios es-
paciales y demográcos, las fuentes de
empleo que incrementaron en la ciudad
tuvieron injerencia entre las relaciones
campo-ciudad. Al comparar los planos de
Quito de 1748 y 1763 con el de 1888, la
ciudad no presentó un cambio represen-
tativo, sin embargo, el área central empe-
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zó a densicarse bajo un planteamiento
concéntrico. Se atribuyó este fenómeno a
su topografía, debido a que no podía ex-
pandirse hacia occidente y oriente, con
lo cual se consolidó una ocupación en el
centro colonial (Kingman E., 1990, p. 134).
Posteriormente, con la incorpora-
ción del ferrocarril en 1908 y la apertura
del canal de Panamá en 1914, Ecuador di-
namizó su economía al relacionarse con el
comercio mundial, lo que aceleró la migra-
ción hacia las ciudades, por el incremento
de fuentes de trabajo. Quito y Guayaquil
fueron las ciudades más atractivas por
las oportunidades y servicios que brinda-
ban. El benecio económico del país se
reejó en los cambios de la imagen de
Quito, con la construcción de elementos
urbanos que intentaron emular ciudades
europeas, a través de la incorporación de
nuevos conceptos de diseño y materiales
de construcción como el homigón armad.
Además, la llegada del automóvil a la urbe
modicó el trazado y el ancho de las vías
(Ortiz, 2004, p. 54).
En el año de 1920 se realizaron im-
portantes obras urbanas proyectadas por
la Junta del Centenario, organismo con-
formado expresamente por el Congreso
Nacional, dentro de la cual se consideró
la construcción del Bulevar 24 de Mayo,
en homenaje al centenario de la Batalla de
Pichincha. Esta obra se inició en 1905 con
el relleno de la quebrada Jerusalén y fue
inaugurada el 25 de mayo de 1922. Su de-
limitación se estableció al este por la calle
Imbabura y al oeste por la calle Venezue-
la. El uso principal de su entorno fue resi-
dencial-comercial y poblado por familias
pudientes. En sus inicios fue uno de los
lugares más frecuentados y distinguidos
de la ciudad por su trazado moderno y su
tendencia cultural (Marín, 2003).
La ciudad antigua empezó a dete-
riorarse aproximadamente desde el año
1930, lo que originó un desplazamiento
de las clases sociales altas hacia el norte
de la ciudad y la conformación de barrios
residenciales, bajo el concepto de “ciu-
dad jardín”. Los espacios abandonados
fueron ocupados por migrantes de las
provincias cercanas, hecho que modicó
el uso residencial de la 24 de Mayo, con
el consecuente recibimiento de un mayor
comercio y presencia de clases popula-
res (Ortiz, 2004). Es aquí donde el mode-
lo de desarrollo urbano de la ciudad de
Quito se modicó y pasó de un modelo
concéntrico (centro hirstórico) a un mode-
lo longitudinal.
El crecimiento del área urbana tra-
jo consigo la consolidación de un proceso
de segregación socio-espacial, con una
clara división entre clases sociales. Esta
categorización se plasmó en el primer
plan regulador de la ciudad, elaborado
por el arquitecto uruguayo Jones Odriozo-
la entre 1942 y 1944, quien ubicó en un
sector de la ciudad a las élites y en otro a
los obreros. Dentro del plan el CHQ con-
centró el poder administrativo, denido
como centro de gobierno y centro munici-
pal, con gran actividad comercial y en su
contexto se establecían zonas de vivien-
das medias.
En 1964 la Reforma Agraria afec-
tó considerablemente al sector agrícola y
se aceleraron los desplazamientos demo-
grácos desde los territorios rurales hacia
las principales ciudades del país. En Qui-
to, el CHQ fue el receptor mayoritario de
migrantes indígenas desde las provincias
del sur, y el Boulevard de la 24 de Mayo
fue el punto de llegada, como consecuen-
cia de un improvisada estación de trans-
porte interprovincial que funcionó en su
extremo oriental. Esto trasformó al sector
con el nestablecimiento de hoteles, tien-
das de abastecimiento en general y áreas
de diversión; se eliminaron los rastros re-
sidenciales y distinguidos, característicos
en el entre 1920 y 1930.
Los migrantes fueron señalados
como los causantes de incrementar el
comercio informal y del deterioro del sec-
tor, lo cual fue un fenómeno incontrolable
para las entidades municipales. En la 24
de Mayo se ubicaron diferentes activida-
des populares informales, como un mer-
cado de utensilios y vajillas, además la tan
famosa feria de muebles que posterior-
mente se reubicó en el mercado de San
Roque, inaugurado en 1983. Sin embargo,
la situación se agudizó con el incremen-
to de la inseguridad y delincuencia en el
sector, incluso los comerciantes pagaban
mensualidades a grupos delictivos con el
n de brindarles “seguridad” (Enriquez,
1990, p. 81).
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La falta de inversión estatal y el
acelerado crecimiento demográco des-
encadenó graves procesos de tuguriza-
ción en los barrios colindantes a la 24 de
Mayo: San Diego, La Colmena, San Roque
y La Marín. Las densidades poblacionales
superaron los 1000 habitantes por hectá-
rea, según los censos de1950 y 1962; así
como conglomerado de miseria y delin-
cuencia (Naranjo, 1990, p. 173).
Tiempo después, durante la dé-
cada del 70, el país experimentó cambios
económicos positivos con base en la ex-
plotación del petróleo, que se reejó en la
expansión de la urbe y el incremento del
parque automotor en Quito. En 1980 se ini-
ció la construcción de la Av. 24 de Mayo,
por debajo del Boulevard, con el afán vin-
cular el oriente y el occidente del centro
de la ciudad. La construcción del viaduc-
to trajo consigo la destrucción del antiguo
boulevard y además la afectación a las
actividades sociales de su supercie. La
ejecución de esta obra duró aproximada-
mente 12 años; se terminó su construcción
en la administración municipal de Rodrigo
Paz, entre el periodo de 1988 a 1992. En
este tiempo se aceleró el proceso de de-
gradación social, el deterioro de la imagen
urbana y la disminución de residentes. Sin
embargo, esta percepción no era exclusi-
va de la 24 de Mayo, ya que todo el CHQ
se encontraba en constante deterioro físi-
co y social.
En este contexto, es importante
citar la reexión realizada por Marco Ve-
lasco, en referencia a su percepción de la
Av. 24 de Mayo:
La avenida 24 de Mayo era un muestrario
de ocios y lacras sociales que frecuenta-
ban el Centro Histórico o, al menos, su zona
Sur: comerciantes informales; cultores de
ocios en extinción: encantadores de ser-
pientes, pitonisas, cargadores, borrachos,
limosneros, putas, chulos, rateros, policías,
choferes y desocupados. (1990, p. 179)
Por otra parte, un hecho relevante,
que inició con una renovación de la apa-
riencia física del CHQ, fue su declaratoria
como Patrimonio Cultural de la Humani-
dad en 1978. Esta nueva categorización
incluyó a la ciudad dentro de organismos
de protección y control internacional, con
la posibilidad de recibir recursos económi-
cos nacionales y del exterior. A pesar de
ello, no se realizaron gestiones respecto
al manteniendo de esta zona hasta 1987,
cuando se promulgó la ley de creación
del Fondo de Salvamento (Fonsal), como
una medida de protección al patrimonio
después del fuerte sismo que sufriera la
ciudad en ese año (Cueva, 2010, p. 102).
El estatus de Patrimonio Cultural
de la Humanidad género que las acciones
estatales se enfocasen exclusivamente en
el mejoramiento de los elementos patri-
moniales, plazas, monumentos, iglesias y
espacios públicos, bajo una visión monu-
mentalista, con el afán de vender al mun-
do el atractivo turístico del CHQ y dejar al
margen su tejido social.
2.2 Políticas patrimoniales e intervenciones
municipales desde 1990
Tras la declaratoria de patrimonio
del año 1987, se establecieron dos polígo-
nos territoriales que conguraron el cen-
tro histórico de la ciudad: el primero de-
nominado como núcleo central, que tiene
como objetivo principal su conservación,
cuenta con 70,43 hectáreas y concentra
monumentos y edicios patrimoniales. El
segundo, denominado área de amortigua-
miento, rodea el núcleo central y su objeti-
vo es conformar un territorio de transición
que respete la morfología patrimonial.
En los años 90 se desarrolló el
Plan Maestro de Rehabilitación Integral
de Áreas Históricas de Quito, el cual te-
nía como objetivo estructurar propuestas
que ayudaran a subsanar los problemas
que existieron en estas áreas, enfocado
al desarrollo cultural y social. Dentro de
los proyectos destacados encontramos la
rehabilitación integral del Panecillo, Santo
Domingo y la Loma, la Tola, la Av. 24 de
Mayo, la rehabilitación y diferentes pro-
yectos en monumentos y edicios dete-
riorados, así como el reordenamiento del
tránsito, intervenciones viales e implemen-
taciones de estacionamientos (Cifuentes
C., 2008).
Sin embargo, la falta de gestión
social, la falta de mecanismos e instru-
mentos de gestión y la falta de viabilidad
técnica o económica, impidió ejecutar el
plan de manera integral. Varios insumos
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generados en el plan se consideraron para
la elaboración de la Ordenanza 2956 de
Protección de Áreas Históricas en 1992, la
cual ya dene una normativa que regula la
intervención y el aprovechamiento de los
predios (Cifuentes C., 2008).
La década del 90 se caracterizó
por la creación de entidades nacionales
de protección y gestión patrimonial, para
planicar y ejecutar las intervenciones del
CHQ, con base en la evaluación social y
espacial, lo cual tuvo el apoyo de entida-
des extranjeras como la Junta de Andalu-
cía, el Banco Interamericano de Desarrollo
(BID), la Unesco y el Ministerio de Cultura
de Francia. Para garantizar una comunica-
ción directa entre sociedad y el gobierno
local, organizar el territorio y ejecutar pla-
nes y programas, se creó la Administra-
ción Zonal Centro, a partir de la descen-
tralización de la estructura municipal.
A partir del 2000 se establece un
nuevo modelo de planicación territorial
dispuesto por el Plan General de Desarro-
llo Territorial, dentro del cual el manejo de
áreas patrimoniales se conciben mediante
un sistema que incluye áreas identicadas
en la meseta central y las cabeceras pa-
rroquiales del DMQ (Cifuentes C., 2008).
Posteriormente, en el mandato de Paco
Moncayo (2000-2009), se elaboró el Plan
Especial del Centro Histórico (PE-CHQ),
para establecer diferentes líneas de ac-
tuación dentro de las cuales resaltan ac-
ciones para crear articulaciones entre
el núcleo central y el área de amortigua-
miento, así mismo, el fortalecimiento de la
capacidad habitacional del CHQ hacia el
restablecimiento de la residencia y la in-
tervención de ejes, zonas prioritarias y es-
pacio público (Cifuentes C., 2008).
Uno de los ejes prioritarios descri-
to en el PE-CHQ fue la Av. 24 de Mayo,
que reejaba conictos sociales rela-
cionados con prostitución, alcoholismo,
drogadicción, indigencia, delincuencia y
deterioro en su imagen urbana. Este eje
contemplaba la integración hacia el orien-
te con la exterminal terrestre Cumandá en
donde conuyó el transporte interprovin-
cial y al occidente con el expenal García
Moreno y el Mercado de San Roque, el
último centro de abasto de escala metro-
polita que dinamiza el comercio informal
en el sector.
En el año 2003 se ejecutaron cam-
bios en la 24 de Mayo, uno de ellos fue
la reubicación de comerciantes informales
“propietarios” de puestos en el espacio
público, en los diferentes centros comer-
ciales conocidos como los BBB, cons-
truidos por el municipio. Este proceso se
plasmó después de varias reuniones y
procesos participativos. Adicionalmente,
los moradores iniciaron un proceso or-
ganizativo para eliminar las 15 “casas de
tolerancia” en el sector, debido a que es-
tos negocios afectaban a la seguridad. Su
reubicación se realizó en el año 2006, en
el sector de la Cantera, en el barrio de San
Roque (Álvares, 2013, p. 31).
No obstante, las trabajadoras se-
xuales regresaron al Boulevard de la 24
de Mayo y a diferentes sectores del CHQ,
como la Plaza del Teatro y Santo Domin-
go. Los moradores del sector de la Can-
tera no estuvieron de acuerdo con el fun-
cionamiento de esta casa de tolerancia
por lo que estigmatizaron, discriminaron
y obstaculizaron el trabajo de las mujeres
(Álvares, 2013, p. 31). Así mismo, el co-
mercio informal aún se hace presente en
las calles, generalmente en las inmedia-
ciones de los mercados de San Roque,
San Francisco y Mercado Central.
Sumado a las acciones municipa-
les, se añade la salida de la terminal te-
rrestre Cumandá, en el año 2008, ubica-
da al lado oriental de la Av. 24 de Mayo.
Esta intervención estaba planteada en el
PE-CHQ. El equipamiento fue trasladado a
la zona de Quitumbe, como un lineamien-
to establecido para controlar el ingreso
masivo de vehículos pesados a la zona
y mejorar la conectividad intercantonal y
provincial de este equipamiento. A su vez,
esta acción tiene dos puntos de vista: el
positivo según la planicación urbana o-
cial, como una medida de protección del
área histórica; y, el negativo visto desde la
afectación de los comerciantes formales
de este sector.
En el año 2009 la alcaldía de Au-
gusto Barrera decidió intervenir una vez
más en este espacio, con la creación del
“nuevo” Boulevard de la 24 de Mayo, en
concordancia con lo establecido en el
PE-CHQ y en el proyecto: Creación de las
Puertas y Accesos del Centro Histórico,
que pretendió reforzar los accesos y ejes
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vinculantes del casco histórico con los
barrios aledaños, y participar de manera
“activa” sobre las áreas problemáticas
de los barrios San Roque, La Chilena, El
Aguarico, San Diego y la Recoleta, cate-
gorizados como barrios con alto proceso
de deterioro (PE-CHQ, 2003, p. 66).
Su inauguración en el año 2011
con un discurso municipal de integración y
regeneración del tejido social, quedó úni-
camente en palabras. La exclusión de los
moradores en el desarrollo del proyecto y
el afán de embellecer el espacio público
para los turistas generó un “barrido” de
todas las actividades legales, formales e
informales. El proyecto no cumplió con los
objetivos de crear una nueva conciencia
colectiva ni tampoco generar una centra-
lidad cultural y económica para el sector.
Por el contrario, desencadenó procesos
de expulsión de moradores y comercian-
tes tradicionales, como consecuencia del
incremento de los arriendos y privatizacio-
nes del espacio público por parte de co-
mercios de altos capitales.
Si relacionamos las dinámicas de-
mográcas de la 24 de Mayo, incluyendo
un sector de su envolvente barrial y otro
perteneciente al núcleo central con las
constantes intervenciones, planes y pro-
gramas relacionados con la preservación
del patrimonio, se evidencia que las po-
líticas municipales no han aportado para
conformar un tejido mixto compuesto por
usos residenciales y comerciales. La po-
blación empezó a disminuir constante-
mente desde el año 1980 hasta el 2010,
con mayor agresividad en el núcleo cen-
tral, como podemos ver a continuación.
El análisis demográco intercen-
sal en el polígono establecido indica que,
tanto en la zona sur como en la norte de
la 24 de Mayo, la población disminuyó.
Sin embargo, al sur las densidades pobla-
cionales son altas, incluso se ve reejado
aparentes condiciones de hacinamiento.
En 1980 se establecían densidades po-
blacionales superiores a los 500 hab/ha
y en 2010 estas disminuyeron, congu-
rando una densidad dispuesta entre 300
y 400 hab/ha. Por otro lado, la zona norte
perteneciente al núcleo central pasó, de
contener una densidad poblacional media
de 300 hab/ha en el 1980, a homologar su
territorio demográcamente con densida-
des menores a los 100 hab/ha.
En lo posterior, desde la alcaldía
de Augusto Barrera, el Gobierno estatal
emprendió un ambicioso proyecto, que se
estableció como la columna vertebral del
sistema público de transporte del DMQ,
para conectar el norte con el sur de la
ciudad en apenas 34 minutos. El metro
de Quito, conformado por 15 estaciones
contempla una ota de 18 trenes de seis
vagones, cada uno para transportar apro-
ximadamente 400 mil personas en un día.
(Epmmdq, Metro de Quito, 2012).
En el CHQ se construyó una esta-
ción en la Plaza de San Francisco, que trajo
consigo varias posturas contrarias a su im-
plementación, puesto que, su construcción
vulneró los rastros prehispánicos bajo la
plaza, las vibraciones a consecuencia de
los trabajos se convirtieron en una amenaza
para los monumentos y edicios patrimo-
niales, y, principalmente no se establecie-
ron mesas participativas con la comunidad
Figura 1. Mapa de densidades poblacionales del área de estudio año 1990,2001 y 2010, Fuente: Autores 2023.
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del sector para entender el gran impacto
social y comercial, que marcaría este equi-
pamiento en su contexto inmediato. En ar-
ticulación con esta estación se construyó
bajo el Boulevard de la 24 de Mayo una
estación intermodal, que conecta por una
galería subterránea con la estación del me-
tro y recibirá las unidades de transporte pú-
blico urbano desde los valles orientales del
DMQ, el sur y norte de la ciudad.
La zona que contiene estas dos
estaciones recibirá aproximadamente a
80 mil personas al día, lo que preocupa,
considerando el impacto que generará
en su contexto inmediato si se toman en
cuenta aspectos sociales, actividades
económicas, informalidad y el espacio pú-
blico patrimonial. A esto se suma a que la
24 de Mayo reeja graves problemáticas
sociales, como prostitución, mendicidad,
inseguridad y una desarticulación con res-
pecto a su núcleo central.
Las diferencias entre la zona norte
y la zona sur de la 24 de Mayo no son ex-
clusivamente residenciales o demográ-
cas. Como se expuso antes, se denieron
dos polígonos en el CHQ, dentro de los
cuales el límite sur del núcleo central es la
24 de Mayo, límite político administrativo
que se ha convertido en un límite social,
espacial y perceptivo. Las políticas públi-
cas aplicadas en el núcleo central rompen
la vinculación y las dinámicas socio-es-
paciales con los barrios que conforman
el área de amortiguamiento. La exclusión
es evidente en nuestra área de estudio,
al comparar y relacionar el área norte y el
área sur, como se detalla a continuación:
a) Área Sur del Boulevard de la Av. 24 de
Mayo.
Esta área cuenta con 119 predios
y su uso de suelo es combinando entre re-
sidencial urbano 2 y 3, según lo dispuesto
en el PUOS. Además, la morfología de los
edicios predominate es residencial-co-
mercial. Sin embargo, únicamente 50 %
de los predios reejan comercios activos
en sus plantas bajas. La otra mitad es he-
terogénea, con edicios abandonados y
locales comerciales que han sido adap-
tados como vivienda con hacinamiento y
condiciones precarias. El ujo de peato-
nes disminuyó considerablemente en sus
calles trasversales a excepción de las ca-
lles Venezuela e Imbabura.
b) Área norte del Boulevard de la Av. 24
de Mayo.
Este sector está compuesto por 56
predios, dentro de los cuales 5 son equi-
pamientos (cultural, religioso y salud), que
ocupan en el territorio aproximadamente
el 50 % del área de esta sección. Incluso
el predio de la iglesia de Santa Clara ejer-
ce actividad económica (ferreterías, frute-
rías, venta de ropa y zapatos), sumándose
a las actividades comerciales de la calle
Rocafuerte. Su uso de suelo es residencial
3, lo cual implica mayor compatibilidad de
usos y actividades, si la relacionamos con
la zona sur. El 90 % de inmuebles cuenta
con comercios en funcionamiento como:
restaurantes, fruterías, verdulerías, vidrie-
rías, distribuidoras de pollos, tercenas,
farmacias, imprentas, distribuidoras de
insumos en general, heladerías, peluque-
rías, venta de electrodomésticos y maqui-
narias, juguetes. El ujo peatonal y vehicu-
lar es abundante, al igual que el comercio
formal e informal.
Frente a esta realidad es impor-
tante denir el rol estatal, para gestionar
este sector, considerando que la inversión
pública realizada para el metro de Quito
atrae la inversión privada a la Av.24 de
Mayo, pero a la vez podría agudizar las
problemáticas latentes como: pérdida po-
blacional, desplazamientos de moradores
o comerciantes tradicionales, inseguridad,
incompatibilidad de usos entre comercia-
les y residenciales, comercio informal y
principalmente la especulación en el valor
del suelo.
c) Espacio público, cotidianidad y
renovación.
Las intervenciones en el espacio
público o la implementación de equipa-
mientos, genera modicaciones tanto fí-
sicas como sociales. Por un lado, desde
punto de vista estatal o desde los ojos del
urbanista, se generan escenarios ideali-
zados, que se vinculan a una planica-
ción territorial de una escala más amplia
según su vocación, en donde se deter-
mina qué se debe hacer en cada espa-
cio y qué no. Por otro lado, se ubica el
tejido social, imperfecto, heterogéneo y
muchas veces invisible, que convive y re-
conoce el espacio desde su perspectiva
y cotidianidad (Jacobs, 2011).
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Un modelo de planicación territo-
rial, que busque generar autoidenticación
e identidad de la sociedad con el espacio
público, debe tener como prioridad sol-
ventar sus necesidades reales. Las inter-
venciones fundamentadas en la experien-
cia cotidiana del espacio, su mixticidad,
incorporación de las diferentes realidades
y expectativas de sus ocupantes, por muy
informales que sean estas, permitirá com-
batir problemas como segregación social,
espacial y problemas de inseguridad. No
existen espacios perfectos ni fórmulas
mágicas, puesto que cada espacio es di-
ferente y las particularidades son dispues-
tas por su tejido social (Jacobs, 2011).
Los proyectos de regeneración
y rehabilitación urbana, –como común-
mente se conoce a las intervenciones en
zonas deterioradas–, el cambio de norma-
tiva urbanística y la acumulación de equi-
pamientos y servicios en zonas puntuales
de la ciudad, generan en los propietarios
conductas especulativas sobre sus bienes,
que se reejan en el incremento en el pre-
cio de los arriendos y del inmueble en sí.
Así mismo, abre la brecha para que em-
presarios privados enfoquen inversiones
residenciales o comerciales, aprovechan-
do las dotaciones públicas. Esto ha gene-
rado desplazamientos de los ciudadanos
de menores recursos económicos, que no
alcanzan a cubrir las nuevas exigencias
económicas de vivir en un lugar “mejor”.
La gentricación nace de la colo-
nización de “nuevos espacios”, que son
“descubiertos” por colonos o pioneros ur-
banos (inversionistas privados), quienes
se convierten en los nuevos héroes popu-
lares, pues tienen como objetivo revitalizar
zonas deterioradas y mejorar la imagen
urbana, marcando distanciamientos entre
sus territorios y el resto de la urbe, sin re-
conocer que los espacios en los cuales se
intenta invertir ya están habitados. Tanto
la segregación espacial como la gentri-
cación se conguran a partir de la evolu-
ción del imaginario de frontera, entendido
como el punto de encuentro entre lo “sal-
vaje y la civilización” (Smith, 2012, p. 19).
En Estados Unidos, hacia los años
70 y 80, empezó un proceso de gentrica-
ción, como una medida vanguardista que
pretendió dejar atrás los problemas del
viejo mundo, a través de la trasformación
urbana que generarían los nuevos ocu-
pantes (pioneros urbanos). Los ciudada-
nos de New York recibían la gentricación
como una amenaza para los alquileres, las
viviendas y la comunidad. Frente a esto,
los gestores inmobiliarios respondían que
Figura 2. Uso de suelo actual del área de estudio
Fuente: Autores 2023.
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la gentricación generaría una mejora en
los negocios e incentivaría la inversión pri-
vada y proponían lo siguiente:
El Consejo sugería que, si la “re-
cuperación” del mercado privado de un
barrio genera inevitablemente un mínimo
de desplazamiento, “creemos que debe
ser acompañado por políticas públicas
que promuevan la construcción y la reha-
bilitación de viviendas para familias con
ingresos bajos y moderados, y la revisión
de la zonicación, de forma que se den fa-
cilidades a los usos minoristas en lugares
menos costosos ubicados en las calles la-
terales (Smith, 2012, p. 74).
Si bien es cierto el tiempo y la
realidad norteamericana es diferente a la
convivencia de Latinoamérica, se toma
este antecedente considerando que, en
un mundo globalizado, los fenómenos
capitalistas se expanden sobre diferen-
tes territorios.
Los conceptos de revitalización
arman que los barrios afectados por pro-
cesos de gentricación no tenían antes un
modo de vida óptimo, que eran cultural-
mente moribundos y no contribuían con su
rol dentro del territorio según la planica-
ción territorial. Sin embargo, los procesos
de gentricación eliminaron la identidad
cultural de los barrios, debido a la coti-
dianidad y a la interacción social de sus
moradores, puesto que se sustituyó su te-
jido social, al eliminar principalemnte las
clases bajas e incorporar una clase social
con mayores ingresos económicos (Smith,
2012, p. 83).
Smith (2012) dice que, junto a la
restructuración residencial, la gentrica-
ción ha implicado una recentralización
que se maniesta mediante la incorpo-
ración de diferentes tipos de comercio,
incluso se puede llegar a privatizar servi-
cios urbanos o el espacio público, con el
aprovechamiento de la la inversión estatal,
para obtener benecios económicos. Este
proceso se denomina boutiquización y se
caracteriza por tener una fuerte revitaliza-
ción comercial con espacios mejorados
(restaurantes, bares, galerías, discote-
cas), que tienen restricciones sociales de
uso de carácter exclusivo (p. 226).
Se ha identicado en la 24 de
Mayo inmuebles desocupados o en ven-
ta, plantas bajas muertas sin comercios y
equipamientos que no se relacionan con
las actividades del sector. Existe un claro
interés por parte del inversionista priva-
do para desarrollar comercios “renova-
dos” (bancos, restaurantes, hoteles, entre
otros), en su zona norte, que forma parte
del polígono que dene el CHQ. Por otro
lado, la inversión privada para generar
proyectos residenciales es prácticamente
nula; las construcciones destinadas a re-
sidencia reejan un claro deterioro, prin-
cipalmente en la zona sur del boulevard.
En el 2017, las estaciones del me-
tro en el CHQ estaban en construcción y
las intervenciones con maquinarias, exca-
vaciones y cerramientos provisionales en el
espacio público, impedían desarrollar acti-
vidades de interacción social, comercio y
recreación. Además, se percibía el aban-
dono, por lo que se realizaron acercamien-
tos con actores del sector, con el n de co-
nocer su apreciación sobre este proceso.
Amada Culqui, coordinadora de la
Plaza Santa Clara y propietaria de un res-
taurante de comida típica frente a la Plaza
Santa Clara desde hace 17 años, expuso
su preocupación respecto a la inuencia
de la parada del metro, la falta de atención
municipal y el incremento en el precio de
arriendos, como consecuencia de la ex-
pectativa que ha generado este equipa-
miento. A continuación su relato:
Los dueños de las casas, o ya vendieron, o
nos suben el arriendo, o ya nos botan, por-
que son los mismos que vienen a intervenir
en esas casas que nosotros hemos tenido
años y años luchando; vea, yo tengo un
local 17 años, mi vecina tiene 47 años, mi
otra vecina tiene 25 años y, sin embargo, la
dueña de casa nos llamó y nos dijo que ya
está vendido el predio, que ha comprado el
hotel Gangotena; el mes pasado ya no nos
cobraron el arriendo, este mes tampoco,
¿que esperamos nosotros?..., nosotros los
comerciantes que hemos peleado, hemos
expuesto nuestras vidas con el micro trá-
co, con la indigencia, hemos transformado
a este Quito, pero sin embargo, ¿a qué nos
atenemos nosotros?
Así mismo, Edison Pazmiño, ex-
gerente comercial de la Av. 24 de Mayo
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y excoordinador de la Red de Negocios
de Quito, quien tiene un restaurante frente
al Boulevard (área sur) y vive en el sector
desde hace 40 años, expresó que los mo-
radores no tienen una buena relación con
el municipio; además se sienten afectados
por la construcción de la parada del me-
tro, pues los locales comerciales deben
cerrar durante el proceso de construc-
ción; y, al igual que Amada, siente preo-
cupación por el incrementando en el valor
de los arriendos.
Si le soy honesto ha faltado alcalde en los
últimos años en la ciudad de Quito, no nos
ha traído ningún benecio la obra del me-
tro, porque acá no vino nadie a decirnos
vamos a hacer el metro y tal día vamos a
cerrar Santa Clara y tal día vamos a ce-
rrar el Boulevard, sino que de la noche a
la mañana aparecieron, pusieron mallas,
cerraron esto, trajeron maquinaria, trajeron
los tractores, se acabó, ¿y nosotros qué?,
¿los ciudadanos qué?, ¿cómo vivimos?, ¿a
quién reclamamos?
Tanto la intervención del 2011
como la implementación de las estacio-
nes del metro evidencian la falta de invo-
lucramiento con la comunidad, lo cual ha
marcado claros procesos segregativos,
que día a día se arraigan en este territo-
rio y agudizan la desesperación de sus
residentes y comerciantes respecto a su
permanencia en esta zona. Así mismo, se
maniesta una dinámica de boutiquiza-
ción dispuesta, debido al paulatino cam-
bio de comercios tradicionales por otros
negocios con mayores capitales. Frente a
esta realidad Amanda Culqui expone:
Y sabe que aparte de eso vienen los pode-
rosos cuando nosotros ya les dejamos el
Centro Histórico como está ahorita, viene
KFC, viene el Café Valdez, viene la Españo-
la, las Menestras del Negro ¿y nosotros que
hemos luchado?, porque nosotros somos
dirigentes barriales […] y miren dónde esta-
mos ahorita después de haber luchado tan-
to; ¿para qué?, para que le digan: “señora,
váyase”. Somos 10 familias que nos vamos
a quedar sin el sustento diario, pero lastimo-
samente la lucha continuará; tendrán que
llegar a enterarse esto hasta los defensores
de los derechos internacionales.
Además, las intervenciones muni-
cipales, poco acordes con las necesida-
des de los moradores de la 24 de Mayo
han desvirtuado la concepción de espacio
público, convirtiéndolo en su antítesis. La
propuesta de renovación articulada exclu-
sivamente con las políticas de turismo ha
construido espacios muertos, con dise-
ños, iluminaciones y materiales modernos,
pero sin vida. Incluso se han congurado
como límites sociales, lugares de paso, de
no permanencia, y de inseguridad.
La disyuntiva entre lo antiguo y
moderno congura, en el imaginario co-
lectivo, diferentes sensaciones y posturas,
más aún cuando se analiza integralmente
la identidad, las relaciones sociales y la
historia. A lo moderno recurrentemente se
lo acusa de ser productor de no lugares,
es decir, de espacios que no se denen
ni como espacios de identidad, ni como
relacional, ni como históricos. Las zonas
céntricas antiguas han sido catalogadas
y clasicadas bajo una concepción mo-
nofuncional, en donde el espacio público
es únicamente un lugar de memoria, diná-
mico comercialmente hablando, lleno de
viajeros, hoteles, estaciones de transporte
y de barracas antiguas destinadas a dete-
riorarse (Augé, 1992).
Sin embargo, el fracaso de un es-
pacio público no se establece a partir de
la temporalidad: antiguo o moderno, sino
por los escasos procesos de inclusión
ciudadana en la toma de decisiones. La
planicación desde arriba y la imposición
de criterios personales genera una mala
conguración física del especio público y
conictos entre la norma de uso que es-
tablecen los diseñadores y los usuarios
cotidianos. Esta falta de conexión obliga
a las personar a infringir las normas de
uso para adaptarlas a sus necesidades
(Jacobs, 2011).
Los fundamentos teóricos rela-
cionados con el sentir de los moradores
y las sensaciones que genera la 24 de
Mayo en sus visitantes, reeja una proble-
mática compleja. El escaso esfuerzo por
componer políticas de vivienda, la falta
de control estatal respecto al precio del
suelo y arriendos, la desvinculación es-
tatal y el tejido social en la conguración
del espacio público, han consolidado en
una zona monofucional o mejor dicho sin
función. Está inmersa entre un boulevard
rehabilitado pero sin uso, equipamientos
de escala metropolitana, edicios aban-
donados y en deterioro, edicios rehabili-
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tados vacíos, y ahora con dos estaciones
de transporte público de gran demanda.
La zona de estudio no es estable ni como
una zona residencial ni comercial, simple-
mente como un lugar de paso en donde
prolifera la prostitución, el micro tráco de
drogas, el alcoholismo y la mendicidad.
d) Expectativas futuras y residencia.
El presente apartado recoge los re-
sultados cuantitativos respecto a la dismi-
nución poblacional, y los cualitativos que
incluyen acciones, actitudes o percepcio-
nes no cuanticables, como problemas so-
ciales, gentricación, boutiquización, entre
otros, con el objetivo de establecer diferen-
tes instrumentos urbanísticos amparados
en el avance legislativo del país respecto
a planicación territorial, para canalizar los
benecios generados a partir de la inver-
sión pública (metro de Quito). Esto con el
n de mejorar las condiciones de habita-
bilidad de la 24 de Mayo, que se apartan
de las políticas destinadas exclusivamente
al turismo y conservación patrimonial, para
enfocarse en el tejido social, tanto en su
incorporación en la toma de decisiones
como el garantizar su permanencia y con-
solidación en este espacio, considerando
el derecho a la ciudad, la función social y
ambiental de la propiedad como principios
propositivos fundamentales.
Por lo tanto, la propuesta se fun-
damenta en la Ley Orgánica de Ordena-
miento Territorial, Uso y Gestión de Suelo
(Lootugs), con el n de considerar instru-
mentos que puedan ser aplicados en la 24
de Mayo o en otros sectores del CHQ. Es-
tos están relacionados con la gestión pú-
blica del suelo que incluyen: instrumentos
para la distribución equitativa de cargas
y benecios, regulación de mercado del
suelo, instrumentos de nanciamiento del
desarrollo urbano, los cuales se aplican
en el territorio a través del Plan de Uso y
Gestión de Suelo (PUGS), en articulación
con las políticas expuestas en el Plan Me-
tropolitano de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial (Pmdot).
Dentro el Pmdot 2015-2025 (vi-
gente), se establecen políticas con visión
de desarrollo en el corto, mediano y largo
plazo, que permiten alcanzar al Modelo
Territorial Deseado (MTD). En el CHQ se
establecen siete políticas relacionadas
con patrimonio, resiliencia, valores uni-
versales, lugar de diferencias, residencia,
cultura y gestión participativa. De ellas, se
considera primordial para la presente pro-
puesta la política CH-5 El CHQ como lugar
propicio para la residencia, puesto que la
habitabilidad tiene coherencia directa con
el territorio y muestra cómo en el desarrollo
histórico de la ciudad se ha ido adaptando
al medio y continúa en permanente evolu-
ción, y la política CH-7 de gestión partici-
pativa que fomenta el desarrollo social y la
participación en la toma de decisiones de
sus moradores tradicionales.
La apuesta por fortalecer la resi-
dencia tiene como objetivo combatir los
problemas de inseguridad, segregación
social, expulsión de moradores o comer-
ciantes tradicionales, mediante la confor-
mación de un tejido social, con identidad
y apropiación, tanto con el inmueble parti-
cular como con el espacio público.
Cabe recalcar que la seguridad de
un barrio no se obtiene por la presencia
policial o cámaras de vigilancia, sino por
la conformación, lo cual conduce a un ver-
dadero orden físico dictaminado por la co-
tidianidad. La mixticidad de usos (residen-
cial-comercial) y su articulación correcta
con el espacio público permite que los
moradores se identiquen con el espacio
público, lo cuiden y lo vivan y no sea visto
como algo que no le pertenece a nadie y,
no generará miedo (Jacobs, 2011).
En este contexto, para aterrizar las
ideas en el territorio es necesario crear un
proyecto de residencia con usos mixtos
en la 24 de Mayo, articulado a las políticas
CH-5 y CH-7 descritas en el Pmdot. Para
lo cual el PUGS identicará zonas de de-
sarrollo urbano en las cuales se puedan
generar recursos económicos de la venta
de edicabilidad para nanciar progra-
mas, proyectos o intervenciones de mejo-
ramiento integral en zonas deterioradas o
conictivas de la ciudad. Es decir, identi-
car zonas emisoras y zonas receptoras de
plusvalía, para capturar el valor del suelo
para repartirlo con la sociedad.
La Concesión Onerosa de Dere-
cho (COD) le permite al municipio capi-
talizar y garantizar la participación de la
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sociedad en los benecios económicos
producidos por la planicación urbanís-
tica desarrollada en el PUGS. La autori-
zación municipal para generar mayores
aprovechamientos de suelo en zonas de
desarrollo urbano, sean estas centralida-
des, ejes viales representativos o contexto
inmediatos-intermedios a las paradas del
metro, será pagada por los inversionitas
en dinero o especie, recursos que podrán
ser utilizados exclusivamente en ejecu-
ción de infraestructura, construcción de
vivienda adecuada y digna de interés so-
cial, equipamiento, sistemas públicos de
soporte necesarios, en particular, servicio
de agua segura, saneamiento adecuado y
gestión integral de desechos, u otras ac-
tuaciones para la habilitación del suelo y
la garantía del derecho a la ciudad.
Modelos similares se han ejecu-
tado en países como Brasil con la cons-
trucción del BRT y aplicación de los CE-
PAC’S. Los recursos recaudados se han
invertido en vivienda social con el n de
mejorar las condiciones de habitabilidad
del sector, y para así recuperar su uso
residencial. Es importante resaltar que
no todos los inmuebles cuentan ocupan-
tes tradicionales y que gran parte de las
edicaciones son arrendadas y adminis-
tradas por herederos. Por esta razón se
intenta atraer a nuevos moradores que
deseen vivir en la 24 de Mayo. Esto es-
timularía una convivencia armónica entre
los moradores tradicionales y los nuevos
vecinos, y a su vez se incentiva una mez-
cla social con moradores que tienen un
estatus socioeconómico distinto, con el
consiguiente combate, de cierta manera,
de la segregación espacial actual.
Max Weber, sociólogo alemán,
incluye dentro de la estraticación social
(clase obrera, clase media y clase alta)
una cuarta clase social a la cual se la
denominó “trabajadores de cuello blan-
co”, con capacidad adquisitiva para el
acceso a la propiedad y a la educación.
Este grupo social, que generalmente está
por debajo de los 35 años de edad, está
compuesto por académicos, cientícos
sociales, arquitectos, abogado, doctores
(profesionales en general), que buscan
ubicarse cerca a paradas de transporte –
para el caso la estación de intermodal de
la 24 de Mayo y la estación del metro en
la Plaza San Francisco–, o alrededor de
lugares con fuentes de empleo, es decir,
giran alrededor de los sectores con servi-
cios avanzados. Otro aspecto importante
a resaltar es su interés cultural; los equipa-
mientos y comercios deben satisfacer las
necesidades de su estilo de vida (Maru-
landa, 2016, p. 9).
3. CINCO PAUTAS PARA PROMOVER
LA RESIDENCIA
Las pautas se denieron al iden-
ticar deciencias y potencialidades en
la 24 de Mayo, que abordan los aspec-
tos de: creación de un deicomiso y de
un operador urbano control de plusvalías
mediante anuncio de proyecto y adquisi-
ción preferente; transferencia de recur-
sos generados por la cesión onerosa de
derechos; identicación de beneciarios
y participación ciudadana; espacio pú-
blico, equipamientos y normativa, para
organizar y redistribuir los recursos eco-
nómicos generados por la planicación
urbanística en favor de la población más
vulnerable.
a) Creación de un deicomiso y de un
operador urbano.
La creación de un operador ur-
bano, que debe ser una entidad munici-
pal, es crucial para la implementación de
proyectos, puesto que se convierte en el
facilitador para activar los procesos de
gestión y ejecución. Su rol contempla la
identicación de actores públicos, na-
cionales e internacionales y privado, y la
coordinación y gestión, entendiendo que
las intervenciones sociales deben reali-
zarse con el acompañamiento y monitoreo
municipal para lograr consolidar un pro-
yecto residencial en la 24 de Mayo.
Este opreador deberá asegurar
que los recursos económicos recaudados
mediante la COD se designen al proyec-
to y no ingrese a arcas municipales para
ser utilizados en gasto corriente; se debe
crear un deicomiso mercantil público
y privado para canalizar las inversiones
dentro de los plazos establecidos en el
proyecto, generar auditorias y scaliza-
ciones, generar transparencia y principal-
mente concretar el objetivo especíco.
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b) Control de plusvalías mediante anuncio
de proyecto y adquisición preferente.
La implementación del metro de
Quito y el acceso directo a sus bocas
de ingreso genera en el mercado inmo-
biliario un incremento especulativo en el
valor de suelo (cuando hay especulación
el mercado regula el precio), lo que re-
eja en el valor del bien inmueble o en
su arriendo y benecia a su propietario
sin haber desarrollado ningún tipo de me-
jora. Esta realidad se reeja en la 24 de
Mayo en donde los propietarios se han
beneciado de la inversión pública con
cada intervención.
El valor de un bien inmueble se
establece a partir de dos consideracio-
nes. La primera es el valor de la edica-
ción para la cual un propietario destina un
monto para adquirirlo y otro monto para su
mantenimiento, lo que con el pasar el tiem-
po genera una ganancia ordinaria. La se-
gunda se relaciona con el valor del suelo,
el cual puede variar con dependencia del
esfuerzo de otros, sea por inversión públi-
ca, cambios normativos, inversiones pri-
vadas, por la escases o especulación de
suelo. Es importante resaltar que el suelo
se revaloriza mientras que la edicación se
devalúa con el transcurso de los años.
Por lo tanto, para controlar las
plusvalías de esta zona, el municipio debe
realizar el anuncio del proyecto (para el
presente caso: Proyecto de residencia
con usos mixtos de la 24 de Mayo con re-
ferencia al metro de Quito), con el objetivo
de jar el avalúo de los inmuebles dentro
de la zona de inuencia de la estación del
metro o de la parada intermodal bajo el
boulevard y de evitar el pago de un sobre-
precio en caso de expropiaciones inme-
diatas o futuras.
Posteriormente se debe aplicar el
derecho de adquisición preferente a fa-
vor del municipio, para evitar procesos
agresivos de gentricación o desplaza-
mientos de las clases sociales bajas del
sector, con el n de congurar un inven-
tario de inmuebles que se articulen al
proyecto, como vivienda de interés social
para residentes o comerciantes tradicio-
nales de bajos y medianos recursos eco-
nómicos.
c) Transferencia de recursos generados
por la COD.
Los inmuebles inventariados como
patrimoniales y los que se encuentre den-
tro de áreas patrimoniales deberían ser
adquiridos de manera diferenciada, según
la ordenanza metropolitana 0260 que es-
tablece usos, formas de ocupación y edi-
cabilidad del suelo patrimonial con el n
de conservar estos territorios. Por lo tanto,
poseen restricciones de aprovechamiento
urbanístico respecto a otros sectores de la
ciudad en los cuales la norma permite su
incremento.
En este sentido, la propuesta de
nanciación se soporta en la transferencia
de derecho de desarrollo aplicando ope-
raciones urbanísticas interligadas entre
zonas emisoras de edicabilidad (CHQ)
y zonas receptoras (áreas en desarrollo
urbano), es decir, parte los recursos ge-
nerados mediante la COD serán distribui-
dos en el CHQ, en programas de vivienda
como el propuesto en la 24 de Mayo, re-
novación o mantenimiento de inmuebles,
espacio público y sistemas públicos de
soporte.
d) Identicación de beneciarios y
participación ciudadana.
La desconexión entre el Estado y
la sociedad en temas de planicación te-
rritorial ha generado un rechazo en la 24
de Mayo. En la memoria de los moradores
aún está presente el sinsabor producido
tras la construcción del Boulevard de la 24
de Mayo en el año 2011, que culminó con
un barrido de actividades y el abandono
del espacio público. Actualmente se sien-
ten excluidos y vulnerables con la cons-
trucción del metro.
Por lo tanto, la presente propuesta
le apuesta a la conformación de un tejido
social a partir del levantamiento de acto-
res y posibles beneciarios de subsidios
directos o cruzados nanciados desde la
COD, para lo cual se debe incluir a to-
dos los actores de este territorio hacien-
do referencia a su identicación cultural,
edad, sexo, actividad económica, para
solventar las necesidades reales de la
población.
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El objetivo es promover que los
moradores y comerciantes tradicionales
puedan acceder a la compra del inmue-
ble mediante el otorgamiento de subsidios
para permanecer en el sector en donde se
han generado micro procesos de interac-
ción social. Un referente es la rehabilita-
ción de la Casa de los Siete Patios cuyo
proyecto estuvo nanciado por la Junta
de Andalucía (mediante fondos no reem-
bolsables), de manera coordinada con el
municipio y permitió conservar el uso resi-
dencial manteniendo a sus inquilinos tra-
dicionales.
Adicionalmente, se debe fortalecer
el Sistema de Gestión Participativa (SGP)
realizado por el municipio y compuesto
por las fases: informativa, deliberativa, de-
cisional y negociación, resolutiva, ejecuti-
va y evaluativa.
e) Espacio público, equipamientos y
normativa.
Los ejes longitudinales con ma-
yor jerarquía son las calles Venezuela,
García Moreno, Imbabura y Benalcázar,
que cuentan con una dinámica socioe-
conómica similar. En su trayecto encon-
tramos monumentos, plazas y diferentes
equipamientos que se relacionan con los
transeúntes. Sin embargo, al cruce con el
Boulevard de la 24 de Mayo esta dinámi-
ca cambia y se genera una sensación de
inseguridad y abandono.
Es importante evaluar el uso que
se propondrá en la exCárcel Municipal y
en el exhospital San Lázaro ubicados en
la calle Ambato, considerando que los
equipamientos existentes en el CHQ están
concebidos bajo un criterio de planica-
ción metropolitana más no bajo un criterio
de planicación barrial. Es por eso que los
moradores del sector no se identican con
equipamientos existentes. Se propone im-
plantar un equipamiento que sea amiga-
ble con su contexto, que interactúe con
los moradores y que satisfaga sus nece-
sidades para que pueda ser de uso mixto,
con la incorporación de vivienda con el n
de que este espacio se mantenga activo
más allá del horario laborable. Sería una
mala idea pensar implementar un museo,
ocinas o un hotel, puesto que estos equi-
pamientos no son destinados a los mora-
dores del sector.
La normativa menciona que con
respecto al uso de suelo y la compatibili-
dad de actividades comerciales, debe di-
rigirse a proteger los comercios barriales
que generan una dinámica vecinal y son
complementados por comercios como
teatros, cines y café que se vinculen la
identidad cultural y patrimonial de la zona.
Deben restringirse y controlarse los es-
tablecimientos destinados a billares con
venta de licor, cantinas, bares, video-ba-
res, karaoke, peñas, bar-restaurantes,
salas de baile y casinos, pues la aglome-
ración de este tipo de comercios perjudi-
caría la propuesta residencial planteada.
Finalmente, se debe modicar el
diseño actual del Boulevard de la 24 de
Mayo, ya que no incentiva la permanen-
cia de los ciudadanos ni el intercambio
de relaciones sociales, puesto que no tie-
ne lugares de sombra ni espacios desti-
nados al encuentro y al ocio compartido.
Son trescientos metros de hormigón com-
puesto por jardineras, bolardos y detalles
en general, que cumplen una función me-
ramente decorativa. La nueva propuesta
debe incorporar un estudio detallado de
cómo las bocas del metro se relacionarán
con su entorno con el n de resolver ujos
peatonales, vehiculares y áreas destina-
das a la permanencia con el n de que el
espacio público se incorpore a las dinámi-
cas socioeconómicas propuestas con an-
terioridad. Se debe tomar en cuenta que
en la actualidad este espacio público es
utilizado como un lugar de paso que limita
el CHQ con su envolvente barrial existente
en el sur.
La propuesta antes señalada se
expone a continuación, mediante una pro-
puesta esquemática espacial:
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4. CONCLUSIONES
Apoyado en los resultados cualita-
tivos y cuantitativos de la investigación, se
arma que las acciones municipales de-
sarrolladas desde inicios del siglo XX y las
intervenciones en fachadas y espacio pú-
blico no han mejorado la calidad de vida
de sus habitantes. El propósito del muni-
cipio fue mejorar la imagen urbana de di-
ferentes sectores deprimidos y así poder
articularse a las políticas de conservación
monumental para nes turísticos, sin in-
cluir las necesidades reales de sus mora-
dores, con lo cual se ha obtenido un va-
ciamiento poblacional constante, pérdida
de actividades tradicionales y la falta de
uso e interacción social en el Boulevard
de la 24 de Mayo.
En virtud de ello, se plantearon
mecanismos aplicables en la Av. 24 de
Mayo, con el aprovechamiento de la in-
uencia que tendrá sobre este espacio la
implementación de la parada del metro en
San Francisco y de la estación de trans-
ferencia bajo el Boulevard. Lo planteado
obedece a las necesidades actuales de
sus moradores considerando su historia e
identidad.
La propuesta pretende evitar la ex-
clusión de ciudadanos mediante el control
del precio del uso del suelo y a su vez de-
nir mecanismos para redistribuir los be-
necios económicos privados adquiridos
a partir de la inversión pública (captura
del valor del suelo). Modelos similares se
han ejecutado en países como Brasil, con
la construcción del BRT y aplicación de
los CEPAC’S. Los recursos recaudados
se deben invertir en vivienda social, con el
n de mejorar las condiciones de habitabi-
lidad del sector para así recuperar su uso
residencial. Esto estimularía una conviven-
cia armónica entre los moradores tradicio-
nales y los nuevos vecinos, a su vez se
incentiva una mezcla social con morado-
res que tienen un estatus socioeconómico
distinto, con lo cual se combate, de cierta
manera, la segregación espacial actual.
Se hace hincapié en que todos los
procesos deben planicarse a escala ba-
rrial con incidencia a escala zonal o metro-
politana, para garantizar su sostenibilidad
en el tiempo. Se vuelve indispensable in-
corporar la participación ciudadana y el se-
guimiento constante dentro de los futuros
proyectos, dejando en claro que el espacio
público va más allá de rehabilitar aspectos
Figura 3. Propuesta esquemática espacial
Fuente: Autores 2023.
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estéticos o físicos. El espacio público tiene
como objetivo principal ser el escenario de
interacciones sociales, mas no debe pre-
tender excluir a los ciudadanos.
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